KGSM 지식서비스의 1주년이 다가오는 시점에서 이번 호에는 주택저당증권 (Mortgage-Backed Security, MBS)에 대한 특집을 마련하였습니다. ‘주택저당증권’ 이라는 용어가 국내 대다수 사람들에게는 아직 생소한 개념일 수 있지만, 미국에서는 이미 1970년대 초반에 도입되기 시작하여 최근(2001년 말 기준)에는 모기지론 대출잔액이 미국 GDP의 60% 규모인 5조 7천억 달러 규모에 달합니다. 또한 주택저당증권 발행시장의 규모는 모기지론 대출잔액의 60%에 이르는 3조 3천억 달러에 이르고 있습니다. 국내에서도 작년에 모기지론을 담당하는 주택금융공사가 설립되었고, 주택저당증권의 발행규모가 점차 확대되면서 이에 대한 관심이 높아지고 있습니다. 본 특집호에서는 주택저당증권에 대한 이해를 높이기 위하여 다음과 같은 순서로 다섯 편의 원고를 준비하였습니다.
주택저당증권 (Mortgage-backed security, MBS)이란 주택저당채권담보부채권 (Mortgage-backed bond), 주택저당채권지분이전증권 (Mortgage pass-through security), 다단계채권 (Collateralized mortgage obligations, CMO) 등 모기지론 (Mortgage loan)을 유동화하여 발행되는 모든 증권을 총칭한다. 본 원고에서는 주택저당증권의 정의, 발행과정, 종류와 수익과 위험요인 등의 기본적인 개념에 대해 소개한다.
금융자산의 가격은 기본적으로 미래현금흐름을 구하고, 이러한 현금흐름들을 적절한 할인율로 할인하는 두 가지 과정을 통하여 결정된다. 주택저당증권 (Mortgage-backed security)의 가격결정 역시 이러한 방식을 따르는데, 다만 주택저당증권의 경우 다른 채권과는 달리 생성되는 미래현금흐름이 이자율의 변화에 대하여 상대적으로 민감하게 반응하는 특징을 가진다. 주택저당증권에 내재된 옵션의 형태에 대한 이러한 불분명함은 미래 현금흐름을 예측하는 조기상환율 예측모형에 대한 실무 및 학계의 통일되지 않은 주장들에 잘 반영되어 있다.
주택저당증권 (Mortgage-backed security)를 기타의 다른 금융상품들로부터 특징짓는 가장 중요한 요소는 바로 조기상환 (Prepayment)이라 할 수 있다. 주택저당증권의 조기상환은 옵션부 채권등과는 달리 조기상환이 일어나는 분명한 조건을 정의하기 힘들며, 심지어 채무자 (Mortgagor) 개개인의 경력변화와 생활양식에까지 영향을 받을 만큼 이에 대한 정확한 예측이 불가능하다. 본 원고에서는 조기상환에 영향을 주는 요인들과 조기상환모형을 구성하는 요소들에 대해서 알아본다.
다단계채권 (Collateralized Mortgage Obligation, CMO)은 기존의 주택저당채권을 클래스 (Class) 또는 트렌치 (Trenches)라고 불리는 여러 만기를 가지는 각기 다른 증권으로 분리하여 발행한 증권이다. 다단계채권은 1983년 FNMA (Federal National Mortgage Association)에 의해 처음 발행되었으며, 그 이후 다단계채권 시장은 다양한 만기의 주택저당채권을 원하는 투자자의 수요를 충족시키며 급속히 성장하였고, 다양한 형태의 다단계채권이 개발되었다. 여기서는 다단계채권의 일반적인 특성 및 형태, 다단계채권의 발행이 주택저당채권 시장에 미친 영향에 대하여 알아보고, 다단계채권의 가치 평가에서 고려되는 요인들에 대해 살펴볼 것이다.
본 원고는 R.Stanton의 주택저당증권의 조기상환과 가격평가에 대한 연구의 결과를 정리한 것이다. Stanton의 연구결과는 외부적인 변수를 임의적으로 도입하지 않고도 모형 내부에서 도출한 이론적 토대에 의하여 주택저당대출 시장의 조기상환 행태를 설명할 수 있다는 점에서 중요한 의미를 가진다. 또한 본 연구는 국내 주택저당증권 시장의 활성화 측면에서도 시사하는 바가 적지 않다고 할 수 있다. 논문의 주요한 결과인 조기상환과 주택저당증권의 가격에 관한 합리적인 모형화 방안뿐만 아니라, 조기상환의 효과적인 예측을 위해서는 단기 이자율보다는 장기 이자율의 사용이 중요하다라는 다소 부수적인 결과들까지도 아직 걸음마 단계인 국내 주택저당증권 시장의 합리적이고 효율적인 발전을 위해서 지속적으로 고민해 보아야 할 부분일 것이다.